Bau-Turbo in Grasbrunn: Chance oder Risiko?

Bezahlbarer Wohnraum ist bundesweit Mangelware. Auch im Landkreis München steigen Grundstückspreise und Baukosten seit Jahren, während Genehmigungsverfahren oft mehrere Jahre dauern. Mit dem sogenannten Bau-Turbo hat der Bund deshalb Ende 2025 ein neues Instrument geschaffen, das Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen deutlich schnellere Genehmigungen für Wohnbauprojekte ermöglichen soll. Nun beschäftigte sich auch der Gemeinderat Grasbrunn mit den neuen gesetzlichen Möglichkeiten – und stellte dabei fest, dass die Regelung ebenso viele Chancen wie Risiken birgt.

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung trat am 30. Oktober 2025 in Kraft und ist zunächst bis Ende 2030 befristet. Herzstück ist der neue § 246e des Baugesetzbuches. Er ermöglicht es Gemeinden, bei Wohnbauprojekten unter bestimmten Voraussetzungen auf die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zu verzichten. Statt langwieriger Verfahren, die häufig mehrere Jahre dauern, könnten geeignete Vorhaben innerhalb weniger Monate genehmigt werden. Voraussetzung bleibt allerdings, dass die jeweilige Gemeinde der Anwendung ausdrücklich zustimmt.

Bevor der Gemeinderat über die möglichen Auswirkungen diskutierte, stand zunächst eine rund eineinhalbstündige Präsentation von Oliver Prells vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München auf der Tagesordnung. Er erläuterte ausführlich die neue Rechtslage, stellte verschiedene Entwicklungsbeispiele vor und erklärte anhand konkreter Szenarien, wo der Bau-Turbo künftig zum Einsatz kommen könnte. Gleichzeitig verschwieg er aber auch die Schattenseiten nicht und wies immer wieder auf rechtliche Risiken und mögliche Folgen für die kommunale Planung hin.

Grasbrunn

Genau diese ausgewogene Darstellung sorgte am Ende dafür, dass viele Gemeinderäte zwar mit deutlich mehr Hintergrundwissen, gleichzeitig aber auch mit einem großen Fragezeichen die Sitzung verließen. Eine klare Antwort auf die Frage, ob der Bau-Turbo für Grasbrunn eher ein Gewinn oder ein Risiko ist, ließ sich nach dem Vortrag nicht geben. Vielmehr wurde deutlich, dass die neue Regelung zwar mehr Handlungsspielräume eröffnet, gleichzeitig aber auch eine größere Verantwortung auf die Gemeinden überträgt.

Wie die Verwaltung erläuterte, handelt es sich beim Bau-Turbo um einen echten Paradigmenwechsel im öffentlichen Baurecht. Erstmals können unter bestimmten Voraussetzungen sowohl von bestehenden Bebauungsplänen als auch vom sogenannten Einfügungsgebot im Innenbereich und teilweise sogar von Regelungen im Außenbereich abgewichen werden. Dennoch bleiben wesentliche Schutzvorschriften bestehen. Natur-, Arten-, Hochwasser- und Denkmalschutz, Immissionsschutz, Brandschutz sowie die Rechte von Nachbarn müssen weiterhin geprüft und gegeneinander abgewogen werden. Der Bau-Turbo ersetzt also keineswegs die sorgfältige Einzelfallprüfung.

Gerade für Grasbrunn eröffnet das Gesetz interessante Möglichkeiten. Denkbar wären beispielsweise Nachverdichtungen innerhalb bestehender Wohngebiete, Aufstockungen vorhandener Gebäude, die Umnutzung gewerblich genutzter Immobilien zu Wohnraum oder die Bebauung bislang ungenutzter Grundstücke innerhalb bereits erschlossener Ortsteile. Ziel ist es, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne zwangsläufig neue Baugebiete auf bislang unbebauten Flächen ausweisen zu müssen.

Die Verwaltung stellte dem Gemeinderat hierzu verschiedene Entwicklungsbeispiele vor. Im Mittelpunkt standen insbesondere Baulücken, Grundstücke in zweiter Reihe oder bereits bebaute Bereiche mit Erweiterungspotenzial. Gleichzeitig wurde deutlich gemacht, dass jede einzelne Maßnahme weiterhin sorgfältig bewertet werden muss und es keine pauschalen Genehmigungen geben kann.
Gerade dieser Punkt spielte auch in der Diskussion eine entscheidende Rolle. Denn jede Zustimmung zu einem Bau-Turbo-Verfahren könnte unter Umständen einen Präzedenzfall schaffen. Erhält ein Bauherr eine Ausnahmegenehmigung, könnten sich spätere Antragsteller auf eine vergleichbare Behandlung berufen. Damit könnten einzelne Entscheidungen langfristige Auswirkungen auf die gesamte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde haben. Aus diesem Grund waren sich Verwaltung und Gemeinderat einig, dass jeder Antrag auch künftig einzeln unter städtebaulichen, rechtlichen, ökologischen und nachbarschaftlichen Gesichtspunkten bewertet werden muss.

Für Grasbrunn besitzt dieses Thema durchaus Bedeutung. Grasbrunn Aktuell hat in den vergangenen Jahren immer wieder über Bauvorhaben berichtet, bei denen planungsrechtliche Fragen, Nachverdichtung oder langwierige Genehmigungsverfahren eine wichtige Rolle spielten. Ob neue Wohnanlagen, Diskussionen über Bebauungspläne oder einzelne Bauprojekte – häufig ging es um den schwierigen Spagat zwischen dringend benötigtem Wohnraum, dem Erhalt des Ortsbildes und den berechtigten Interessen der Nachbarschaft.

Auch bundesweit wird der Bau-Turbo kontrovers diskutiert. Während Befürworter auf schnellere Verfahren und mehr Wohnungsbau hoffen, warnen Umweltverbände, Architekten und kommunale Spitzenverbände davor, Bürgerbeteiligung und Umweltstandards nicht aus den Augen zu verlieren. Ebenso wird darauf hingewiesen, dass zusätzlicher Wohnraum auch eine passende Infrastruktur benötigt – von Straßen über Kinderbetreuung bis hin zu Schulen und Nahversorgung.

Eine konkrete Entscheidung über einzelne Bauvorhaben wurde in der Gemeinderatssitzung noch nicht getroffen. Vielmehr ging es zunächst darum, die rechtlichen Möglichkeiten kennenzulernen und einen Rahmen für künftige Entscheidungen zu schaffen. Dabei dürfte der Gemeinderat auch künftig genau hinschauen müssen. Denn der Bau-Turbo ist weder Freifahrtschein noch Allheilmittel. Er eröffnet neue Chancen, verlangt aber gleichzeitig ein hohes Maß an Fingerspitzengefühl.

Nach rund eineinhalb Stunden Vortrag und anschließender Diskussion blieb deshalb vor allem eine Erkenntnis: Der Bau-Turbo kann den Wohnungsbau beschleunigen – ob er für Grasbrunn tatsächlich zum Turbo oder eher zur Bremse wird, hängt letztlich davon ab, wie verantwortungsvoll der Gemeinderat die neuen Möglichkeiten künftig im Einzelfall nutzt.